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我市农民集中居住区建设存在的问题和建议——市审计局局长
汪金普
我市农民集中居住区建设存在的问题和建议——市审计局局长 汪金普
 2011年10月31日 10:14 共浏览2110次

我市农民集中居住区建设存在的问题和建议

——领导下基层“三解三促”活动专题调研报告

市审计局   汪金普

 

推进农民集中居住区建设,是统筹城乡发展、改变城乡二元结构、加快城乡一体化进程的需要,是农村、农民共享发展成果的需要,同时也是改善农民生活质量、推进社会主义新农村建设的重要途径。然而,对农民集中居住区建设,有的农民表示赞成,有的表示反对。农民集中居住区建设究竟存在哪些问题,需要注意哪些方面,在此次下基层“三解三促”活动中,本人在宿豫区关庙镇永平村等村进行了深入的调研,召开了3次小型座谈会,走访了近20户群众,听取了有关部门的意见,对农民集中居住区建设中存在的问题进行了归纳和分析,形成了一些初步的想法和建议。现将有关情况报告如下:

一、我市农民集中居住区建设基本情况

截至2011年9月底,全市共启动建设309个农民集中居住区,新建住房39839户,其中,“三靠近”集中居住区148个,新建住房27136户。本次调研的宿豫区关庙镇永平村,是由原王大庄村(南)、永平村(北)两个行政村合并而成,采取开发商先行垫资开发建设、村集体整理出租土地供开发商使用的模式,建有南区、北区2个农民集中居住区,其中南区86户、北区120户。目前,已经有150多户住进农民集中居住区,是宿豫区农民集中居住区建设比较成功的典范。农民集中居住区建设,避免了农村房屋的重复建设、重复拆迁,有效缓解了拆迁安置矛盾;推进了土地的集约化利用,促进了土地和空间资源的有效配置;在一定范围内改变了农村民房散、乱现状,实现了农村居民点布局从自然形态向规划形态的转变,从根本上改善了农村环境面貌,提高了农民居住水平和生活质量,推进了新农村的繁荣和文明。

二、我市农民集中居住区建设的主要问题

推进农民集中居住区建设,是进一步统筹城乡发展、集约利用土地、提高农业生产水平、改善农村居住环境的一项举措。但在实际推行过程中,也存在一些问题,主要表现在四个方面:

(一)小区规划设计不合理。部分农民集中居住区虽然前期有规划、有设计,但不够专业、不够合理,没有对农民集中居住区进行系统、全面的规划,只是停留在内部和表面,排污、排水根本无法向外排出,集中居住区内所有的废水、垃圾出不去,长期积聚,必然会导致垃圾成堆、污水横流、臭气熏天,给集中居住区的环境治理带来较大麻烦。同时,由于集中居住区事先没有规划好污水排放、垃圾处理等,等到小区规划建成后再与开发商协调,难度非常大。

(二)农民购买意愿不强烈。主要有三个方面原因:一是集中居住区没有地方晒粮食。住在集中居住区的农民,每年都要为晒粮食犯愁。如,关庙镇永平村北边的农民集中居住区区住有120户农户,为了方便农户晒粮食,建设了专门的场所,但仅仅可以容纳80户农户,而且每户晒粮食的地方非常小,远远不能满足需要。二是农民集中居住区无法存放农机、农具。在关庙镇永平村农民集中居住区我们了解到,小区没有车库,无法存放拖拉机等农机、农具,有时住在二楼的农户,甚至连电瓶车充电的地方都没有,给他们的生产、生活带来较大不便。三是有些农户无力购买集中居住区。关庙镇永平村对于拆迁户采取“以房换房、差额购买”的方式进行,即在拆迁时,主屋按照1:1、偏房按照2:1兑换集中居住区,如果被拆房屋面积不够,由农户出资以800元/平方的价格购买。但即便这样,仍然有许多农户买不起房。以上三种情况也是农村集中居住区推进难度较大的主要原因。

(三)公共设施配套不到位。当前,我市许多农民集中居住区没有文化、体育、医疗、购物、休闲等基本配套设施,甚至连照明、公厕等基本设施也没有。规划时,由于没有规划建设污水处理厂,许多生活污水直接通过下水道排入河中或者流向下游,带来较为严重的环境污染。同时,许多农民集中居住区没有引入物业管理和社区服务,只是单纯地把原来生活分散的农户高度集中化。造成基础设施配套不到位的原因,主要是由于大多数乡镇、村级经济较为薄弱,可用资金较少,多元化筹资渠道还未形成,基础设施配套任重道远。

(四)产权归属问题未解决。我国对土地采取严格的审批制度,尤其是对耕地的使用,其审批更为严格。但目前不少地区农民集中居住区建设,没有合法的审批手续,甚至未取得规划审批。尤其是新建的集中居住区,大多是占用现有耕地,未按规定办理用地审批手续。由于当地政府对这一行为给予认可和支持,使得这一行为虽然不符合法律规定但能够顺利实施。但随着农民维权意识的增强,被拆迁农民认为,集中居住区房屋用地不同于拆迁前各家独立使用的宅基地,要求领取国有土地使用证和房屋产权证的呼声越来越高。但调查得知,许多农民集中居住区没有建设用地指标,审批手续也不齐全, 导致许多农民无法办理房屋国有土地使用证和房屋产权证,使许多农民心里不踏实,不愿意搬进集中居住区。

三、推进我市农民集中居住区建设的对策建议

(一)合理规划,增强农民集中居住区整体功能。我市开展农民集中居住区建设已近六个年头,也积累了一定的经验,但是建设步伐相对缓慢。究其原因,主要是由于集中居住区与传统的单门独院相比,实用性方面显得不足,导致集中居住区对农民吸引力不强,农民购买并搬进集中居住区的积极性不高。因此,根据实际情况,搞好规划设计是推进农民集中居住区的第一步。在规划设计初期,要充分调研,了解群众的需求和担忧,解决好农民集中居住区的定点、定位和村镇主要基础设施的布局问题,明确规划主体和规划资金渠道,完善相关技术标准,保证集中居住区布局合理,能够满足农户晒粮食、存放农机具、安全防盗等各种需求。尤其重要的是要高度关注集中居住区的污水排放、垃圾处理等问题,提前规划建设专门的污水处理厂、垃圾中转站,防止因前期规划不合理导致后期返工较多,甚至是开发商不认账,无法返工,直接给集中居住区建设带来较大被动。

(二)加大投入,完善农民集中居住区设施配套。把集中居住区建设好、为更多农户提供安全、舒适、干净的生活环境,是各级政府的共同目标。但由于大多数的村没有集体经济,村干部工资以及农田水利设施的管护费用无法保障,更无力加大对基础设施的配套投入。集中居住区是介于农村传统的单门独院与城镇居民社区之间的新型社区形态,如何管理好,绝不是一项普通的工作,而是直接关系地区经济社会健康、稳定和有序发展的大事,必须引起高度重视。各县(区)、乡镇政府应进一步加大有效投入,引入多元化投入机制,进行市场化运作,多方筹措建设资金,加大对基础设施的投入,逐步完善农贸市场、学校、图书室等生活服务设施以及健身休闲设施,为丰富集中居住区农户的文化生活、提高生活质量、吸引更多的农户搬进集中居住区创造条件。

(三)规范用地,解决农民集中居住区产权问题。对于待建或处于规划过程中的集中居住区,要提前汇报,争取政策支持,尽量取得合法的审批手续;对于已经建成的农民集中居住区,要尽快完善用地手续,逐步解决土地使用权证和房屋产权证办理的问题,消除进入集中居住区农民的后顾之忧。在这方面,可以借鉴有些地方采取的“下征上不征”方式,即对被使用土地的村组按照现行的征地政策或房屋兑换措施进行安置,对失地农民实行基本的生活保障,将土地所有权转为乡镇集体所有,对农民房屋发放集体土地使用证和村镇房屋所有权证。这样,不仅为将来实行土地征用做好准备,也使政府免除了逐年增加的土地租赁费,减轻了资金压力。

(四)完善机制,加强农民集中居住区规范管理。农民搬进集中居住区以后,生活观念和方式并没有一下子改变过来,一些农户公共意识淡薄,占用公共空间和公用设施的情况时有发生,随处倾倒垃圾、毁绿种菜等行为也难以在短时间内禁止。因此,集中居住区建起来之后,关键还要抓好管理,否则必将带来诸如环境卫生、安全防盗等一系列问题。要探索建立集中居住区管理机制,实行村委会与集中居住区管理委员会“两个牌子一套班子”,由村委会直接管理。有条件的地方,可以立足实际,选好切入点,进行市场化运作,尝试组建以村部为主导、以农户为主体的物业管理和社区服务队伍,由集中居住区的农户选举成立集中居住区管理委员会,接受村委会领导,负责小区的日常管理,并根据工作需要,不断加大对管理人员的培训力度,努力改进和提升集中居住区的管理水平,为集中居住区的农户提供清洁、优美、安全、舒适的生活环境。

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